Tegning av bofellesskap

Stavanger satser stort, dyrt og dårlig

Stavanger kommune bygger store bofellesskap hvor beboernes leiligheter kun utgjør en mindre andel av bygningssarealet. I brev til partienes gruppeledere ber NFU Stavanger lokallag ber kommunen om å vise nøkternhet og å følge nasjonale politiske målsetninger på feletet.

Til bystyrets gruppeledere.

Årsbudsjett 2016 - Handlings-og økonomiplan 2016 – 2019

Som representant for Norsk Forbund for Utviklingshemmede i Funksjonshemmedes råd har jeg den siste uken forsøkt å finne fram aktuelle saker i Handlings- og økomomiplanen 2016 – 2019 som gjelder vår gruppe.

Jeg vil derfor tillate meg å kommentere noen av postene som er omtalt i planen.

Post 3.8.

Punkt 45 og 46.

Her er det foreslått å bygge to bofellesskap med 6 boenheter for utviklingshemmede som er ment å eies av beboerne selv. Prisen for disse bofellesskapene er beregnet til kr. 30 mill. pr bofellesskap. I tillegg kommer tomtekostnader på flere millioner. Dette gir en kostnad på ca. kr. 5.5 mill pr leilighet. Størrelsen på de enkelte leilighetene er planlagt til 55 kvm. hvilket gir en byggekostnad på ca kr. 100.000 pr. kvm.

Hvorfor må kommunen bygge boliger til slike ekstreme priser når for eksempel private utbyggere samt boligbyggelagene bygger boliger til ca. kr. 40 000 – 50.000 pr. kvm?

Punkt 39.

Her skal det bygges 4 boliger, et undervisningsrom og nye parkeringsplasser til kr. 9.2 mill. Totalkostnad for tilbygger er kr. 37. mill. Hvorfor skal det bygges parkeringsplasser for kr. 9.2 mill. like ved en av kommunens hovedtraseer for buss? Dette passer dårlig sammen med ønske om mindre biltrafikk! Er det riktig bruk av våre felles midler?

Innsparinger og offentlig sløsing med fellesskapets midler

I budsjettet for 2016 kan en lese at kommunen skal spare ca. kr. 10 mill. på driften av tjenester til utviklingshemmede da disse tjenestene har vært noe høyere i Stavanger kommune enn i en del andre kommuner. Jeg skal her peke på to mulige årsaker til at driftsbudsjettet til utviklingshemmede er høyt. Kommunens iver etter å bygge monumentale bygg har vær stor også når det gjelder kostbare bofellesskap.

Her er to eksempler på uklok overdimensjonering i forbindelse med bygging av to bofellesskap.

Det første gjelder Søra Bråde bofellesskap med 16 leiligheter for utviklingshemmede. Hver leilighet er på 57 kvm. noe som gir et forventet areal på 912 kvm. Men byggets virkelige areal er på hele 2100 kvm kan vi lese på kommunens nettside.

Det andre eksemplet gjelder et bofellesskap i Hundvåg bydel i Stavanger. Her er det nylig bygget et bofellesskap med 24 leiligheter for psykisk syke og utviklingshemmede. Leilighetenes størrelse er ca. 55 kvm. som gir et boareal på 1320 kvm. Men byggets virkelige areal inkl. personalets fellesrom er på hele 3258 kvm.

Her viser første eksempel et arealoverskudd på 1184 kvm. mens det andre bofellesskapet har et arealoverskudd på 1938. Til sammen utgjør dette over 3000 kvm. som skal driftes, vedlikeholdes m.m. Også jeg er klar over at i disse 3000 kvm ligger garderobe, spiserom og litt parkering for ansatte, men med kun 2232 kvm. til bruk som bolig, mens over 3000 kvm. skal brukes til støttefunksjoner så må dette være gal bruk av knappe resurser.

Å bygge leiligheter for utviklingshemmede til en kvadratmeterpris som er skyhøyt over normal markedsverdi er svært uheldig. På denne måten framstiller kommunen utviklingshemmede som en kravstor og utakknemlige gruppe mennesker.

NFU har i alle år ment at boligene skal være rimelige og nøkterne og lik alle andre boliger.

Jeg legger derfor ved et forslag som NFU har utarbeidet for 2 år siden til bygging av bofellesskap til en langt lavere pris enn det som kommunen legger opp til.

 

 

Med vennlg hilsien

Arnt O. Stensland

 

 

Vedlegg: Samlokaliserte boliger og bofellesskap

 

Innledning

I Møldalhagen legges det i disse dager ut l34 leiligheter for salg på det frie marked. Prisen for en ca.60 kvm. leilighet er 2.6 mill som gir en pris på kr. 45.000 pr. kvadratmeter. Dette er markedspris hvor det også ligger inne en kalkulert fortjeneste på mellom kr. 400.000 og kr. 600.000 pr leilighet.

Fellesutgifter i det private borettslaget i Møldalhagen er av utbygger stipulert til kr. 200 pr. kvm. pr. år.

En av blokkene i Møldalhagen

 

Ved å benytte nedstående modell for realisering av samlokaliserte boliger eller bofellesskap kan kommunen over tid spare betydelige beløp.

 

1. Lokalisering av byggeprosjektet.

Kommunen kan ved tildeling eller salg av tomteareal ta forbehold om at utbygger skal inngå privat avtale med en gruppe kjøpere som skal bygge samlokaliserte boliger. Alternativt så kan gruppen selv ta kontakt med en utbygger for å starte en dialog for å komme fram til en avtale om bygging av samlokaliserte boliger (leiligheter).

I modellen forutsettes det at boligene er en del av en blokk på grunn av knappe tomtearealer i kommunen. Forholdet blir det samme om byggene realiseres på egen tomt. Modellen tar utgangspunkt i 6 enheter. Til sammenlikning består de utlyste blokkene i Møldalhagen av 4 og 5 etasjer med ca. 390 kvm. i etasjeareal hvilket gir 6 enheter i en etasje.

For å få et godt bomiljø bør ikke et bofellesskap bestå av mer enn ca. 5 enheter. I en forskningsrapport utført av to av Norges fremste forskere på mennesker med psykisk funksjonsnedsettelse, Anna Kittelså og Jan Tøssebro, kan det leses mer om bakgrunnen for denne konklusjonen.

2. Kvalitetssikring

 Når gruppen som jobber med entreprenøren har kommet fram til en eller flere avtaler for prosjektet så er det ønskelig at en kvalifisert person fra kommunen kvalitetssikrer avtalene. Gruppen kan da føle seg trygg på at kontraktene er realistiske og i samsvar med vanlig praksis på området.

3. Finansiering

 Prosjektet forventes realisert med grunnlån i Husbanken. For å få et grunnlån i Husbanken på kr.2.0 mill. kreves det større inntekter enn det som en ung ufør mottar fra NAV. Det er derfor nødvendig at en av de pårørende er med som medlåner for dette lånet. Dette anses som en svært liten byrde ettersom de pårørende i de fleste tilfeller jo også har kontrollen på økonomien.

Det er imidlertid mulig, dersom man lever litt nøkternt, å betjene et lån på kr. 2.0 mill med dagens lånerente i Husbanken (2,1 %) og den inntekten en ung ufør har. I tillegg bør også våre barn med nedsatt funksjonsevne kunne motta litt økonomisk hjelp hjemmefra slik flertallet av andre ungdommer uten nedsatt funksjonsevne som anskaffe egen bolig får.

I tillegg til grunnlånet i Husbanken forventes det at kommunen er behjelpelig med å gi et behovsprøvet botilskudd. Dette tilskuddet har i dag en øvre ramme på inntil kr.700 000, men bør kunne vurderes i lys av andre fordeler kommunen får med privatfinansierte boliger. Et høyere beløp kan for eksempel gis med forbehold om at lånet ikke skal forrentes eller avdras før etter 30 år som er den tiden Husbanken gir på sine lån.

For at ikke utgiftene til bolig skal bli altfor høye gis det vanligvis bostøtte fra Husbanken. Men i tillegg kan også kommunen velge å gi kommunal bostøtte for å bedre levekårene for beboere med nedsatt funksjonsevne.

Hele finansieringen vil herved være sikret.

60 kvm. på bakkeplan. (Møldalhagen)

4. Kommunal leilighet (ansattes base)

For å kunne yte nødvendige omsorgstjenester til beboerne i de samlokaliserte boligene/leilighetene skal kommunen selv kjøpe en av leilighetene som tjenesteyterne kan bruke. Dersom omsorgstjenestene for beboerne i bofellesskapet synker i en periode så kan Stavanger kommune leie denne leiligheten ut til andre på kommunens vanlige vilkår.

For at tjenestetilbudet skal være optimalt vil foreldregruppen i størst mulig grad forsøke å sette gruppen sammen slik at basen blir betjent det meste av døgnet.

5. Kommunal fortrinnsrett ved salg

Dersom kommunen yter et betydelig tilskudd til de enkelte beboerne kan kommunen innta en klausul om fortrinnsrett ved salg av leiligheten. Dette kan skje ved at kommunen tiltrer det høyeste bud. Prinsippet blir det samme som i dag benyttes ved salg av leiligheter i Stavanger boligbyggelaget. På denne måten vil kommunen ha en rimelig god kontroll over bofellesskapet eller de samlokaliserte leilighetene. Samtidig får også beboerne med nedsatt funksjonsevne være med på en forventet prisstigning av boligene.

 

Beboerne kan nå stolt fortelle sine venner at det er de selv som eier leiligheten. I tillegg gir eie av egen bolig den beste sikkerhet mot ufrivillig flytting eller tvangsflytting.

 

 

Slutning

Denne modellen gir en stor menneskelig gevinst for de beboerne som flytter inn og eier sin egen bolig.

 

Alternativet til privat bofellesskap eller samlokaliserte boliger er for mange av de pårørende en egen leilighet nær hjemstedet eller i et borettslag o.l. hvor inngangsprisen er noe redusert i forhold til privat eie.

 

Klepp kommune har to grupper med samlokaliserte boliger for personer med psykisk funksjonshemming. Ved en henvendelse til leder av kommunens Helse, sosial og omsorgsavdeling, Kåre Inge Bøen, har han bekreftet at begge disse tiltakene har vært vellykkede. Kommunen har ikke fått øket utgifter til omsorgstjenester til beboerne. I stedet har kommunen spart betydelige beløp på både investering og vedlikehold av disse boligene.

Boligene eies av beboeren selv og kan selges helt fritt om dette er ønskelig. Imidlertid ønsker kommunen en nærmere dialog ved salg for om mulig å tre inn i høyeste bud o.l.

 

På denne bakgrunn bør Stavanger kommunen snarest mulig legge forholdene til rette for bygging av private bofellesskap/samlokaliserte boliger for mennesker med nedsatt funksjonsevne.

 

NFU Stavanger lokallag

14 november 2015

Tips noen om siden

Logg inn



Fylkes - og lokallag